No início de 2026, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação de uma imobiliária e da vendedora de um imóvel por propaganda enganosa relativa à vaga de garagem anunciada como “livre”. A decisão confirmou que a vaga na garagem era, de fato, vaga presa, cuja utilização dependia da movimentação de outro veículo — situação que não foi informada à compradora antes da conclusão do negócio.
A compradora só tomou ciência da verdadeira condição da vaga após a aquisição do apartamento, quando o condomínio esclareceu que a vaga não poderia ser usada livremente e de forma independente. Essa limitação prática gerou dificuldades no uso cotidiano do imóvel e conflitos com outros moradores.
A 1ª Vara Cível de Belo Horizonte acolheu parcialmente a ação, reconheceu a violação ao dever de informação e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5 mil para a compradora em razão da frustração legítima de expectativas e dos transtornos vividos.
Fundamentação e dever de informação
A condenação foi mantida em segunda instância porque restou comprovado que:
- A descrição e a publicidade do imóvel induziram a compradora a erro sobre a natureza da vaga de garagem;
- Não houve comunicação clara e precisa de que a vaga não poderia ser utilizada de maneira independente;
- A omissão dessas informações relevantes violou princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor (CDC), como o direito à informação adequada, clara e verdadeira, bem como a boa-fé objetiva nas relações consumeristas.
Não bastou à imobiliária alegar que o contrato não previa a privativa de uso livre da vaga. O julgador entendeu que, quando há divulgação em anúncio que cria legítima expectativa de uso de um benefício, essa expectativa não pode ser frustrada por informações tácitas ou não evidenciadas ao consumidor no momento da oferta e da negociação.
Riscos para corretores e imobiliárias
O caso reforça riscos jurídicos concretos para profissionais do mercado imobiliário:
1. Dever de informação é abrangente
Corretores e imobiliárias não podem se limitar a divulgar atributos “vendáveis” sem verificar se a descrição condiz com a realidade fática e documental do imóvel. Informações sobre vagas de garagem, uso, forma de estacionamento, localização e acessibilidade devem constar de forma clara na oferta e no contrato, sob pena de configurar propaganda enganosa.
2. Boa-fé objetiva e transparência
A boa-fé nas negociações imobiliárias exige que todos os fatos relevantes que influenciam a decisão de compra sejam revelados ao consumidor de forma explícita, antes da celebração do contrato. A omissão ou apresentação seletiva de informações estratégicas pode resultar em indenização por danos morais e materiais.
3. Responsabilidade solidária
A decisão de Minas Gerais é expressa ao afirmar que tanto a vendedora quanto a imobiliária respondem solidariamente pelos danos decorrentes da publicidade enganosa. Isso significa que corretores e imobiliárias podem ser chamados conjuntamente a reparar prejuízos por condutas omissivas ou enganosas de comunicação.
Consequências práticas
Além da indenização por danos morais, que visa compensar a frustração e o impacto psicológico sobre o consumidor, corretores e imobiliárias podem ser alvo de:
- Ações de reparação por danos materiais, caso comprovado prejuízo econômico direto;
- Multas e sanções administrativas junto a órgãos de proteção ao consumidor;
- Questionamentos contratuais por vícios de informação que levem à nulidade de cláusulas ou à revisão de pactos.
Conclusão
O caso recente de Minas Gerais deixa clara a necessidade de rigor na divulgação das características dos imóveis e dos seus acessórios, especialmente quando parâmetros como vagas de garagem influenciam significativamente o valor, a utilidade e a expectativa legítima do comprador.
Profissionais do mercado devem adotar práticas de transparência total, respaldo documental e comunicação clara para evitar riscos de responsabilização civil por publicidade enganosa.
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